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　　原告某有限公司系盘州市的前期物业服务单位,2018年8月10日，原告某有限公司作为乙方与案外人贵州某有限公司(“盘州市鸿图家园小区”开发商)作为甲方签订《前期物业管理服务合同》一份，甲方委托乙方为盘州市鸿图家园小区提供物业服务管理，此后原告即进入小区开展物业服务｡ 被告杜某是该小区业主，其房屋座落位置为盘州市(建筑面积114.2㎡)｡ 杜某(甲方)接收房屋后于2020年4月20日与原告某有限公司(乙方)签订《前期物业服务协议》一份，甲方接受乙方为盘州市提供物业服务管理，物业服务的主要内容为：一、服务内容｡ (一)公共基础设施：1、保持房屋外观完好、无破损处;2、环境整洁、无涂污处;3、无违反规划乱搭乱建现象;4、公共设备运行正常;5、线路、管道安装规范，无乱搭乱接，无泄漏｡ (二)房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等｡ 1、物业区内无乱堆、乱放和随意占用公共部位;2、公共配套服务设备设施完好;3、水、电、通讯、照明设备齐全，定期检查，出现异常及时维修、更换;4、污水排放通畅｡ (三)环境卫生：1、地面洁净、楼梯道无杂物、垃圾，无蛛网、无乱涂乱贴，无乱堆放，扶手干净等;2、生活垃圾每天定时(预定时间早上8：00-12：00，下午14：30-17：00)收取;3、小区内经常性保洁;4、对物业区内公共通道、栏杆、楼梯、公共部位的门、墙及公共设备进行保洁;5、对物业区内公共照明设施、路灯等的保洁｡ (四)绿化管理：1、定期浇水、施肥、除草、松土、修剪、整形、除病虫等;2、做到树木无枯枝，花坛无垃圾｡ (五)、公共秩序管理：1、实行24小时值班;2、按时按规定巡视物业区内房屋、设备并作好记录;3、加强物业管理区域内交通管理，保证区域内的道路畅通;4、维护本物业区域内的公共秩序，协助公安部门侦破有关违法犯罪案件，搞好护卫工作｡ (六)消防管理：1、消防系统设备完好，可随时启用;2、消防栓无锈蚀、开关灵活自如;3、消防带无破损、带柜完好;4、定期检查灭火器的有效期，对过期的进行更换……物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：每平方米1.3元/月;车位卫生、照明费：每车30元/月;二次供水系统加压费用：每户10元/月;车位租赁费：每车300元/月，含车位卫生、照明费｡ 原告为盘州市提供物业服务至今，被告从2021年7月20日至今未缴纳物业服务费，原告遂诉至一审法院｡

　　某有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告物业服务费6829元;2.判决被告立即支付原告违约金534.3元;3.本案诉讼费用由被告负担｡

　　2018年8月10日，作为盘州市开发商的贵州某有限公司与原告某有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，由某有限公司对盘州市鸿图家园小区提供物业管理服务，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，因此，贵州某有限公司与原告某有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力｡ 被告杜某认购盘州市鸿图家园小区的业主之一，其于2020年4月20日与原告单独签订了一份《前期物业服务合同》，杜某的签字行为视为其接受并同意原告的物业管理服务，该份《前期物业服务合同》约定的服务内容、收费标准等与开发商签订的《前期物业服务合同》内容并不抵触，合法有效，双方应当依照约定各自履行各自的义务｡ 本案中，被告不认可原告提供了物业服务，但不能提供证据予以反驳，不能排除原告某有限公司提供了物业服务，被告与原告之间已建立物业服务合同关系的事实，因此原告有权向被告追缴未付物业费，被告抗辩原告未提供物业服务的理由不能成立，不予采信｡ 依照合同约定，杜某所购房屋为住宅，建筑面积为114.2㎡，物业服务费的标准为1.3元/月/㎡，原告主张的从2021年7月20日至2025年5月20日的物业服务费应为6829元(114.2㎡×1.3元×46个月)｡ 原告主张的物业服务费符合双方约定，予以支持｡关于违约金，在原告提供物业服务过程中，业主反映了停车混乱、房屋墙体渗水及其他服务不到位的问题，但原告并未就存在的问题进行有效沟通，导致被告的物业服务体验不佳，为此被告拒付物业服务费｡ 被告基于原告提供的物业服务存在不到位的情况，拒付物业费，是行使先履行抗辩权，被告拒交物业费是行使自身权利，并不属于违约｡ 综上，为提升物业服务质量，营造一个良好的物业服务环境，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持｡

　　一审判决：一、被告杜某于判决生效之日起十日内支付原告贵州省某有限公司物业服务费6829元｡ 二、驳回原告贵州省某有限公司的其他诉讼请求｡

　　一审判决后，杜某上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付6829元的诉讼请求，或发回原审法院重审;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担｡ 事实和理由：一、原审判决认定事实错误，无视被上诉人未履行物业服务义务的核心事实，违反“谁主张，谁举证”的举证原则｡ (一)被上诉人未能举证证明已按合同约定提供物业服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据｡ 本案中，被上诉人主张已履行物业服务义务，应提供充分证据证明其完成了《前期物业服务协议》约定的各项服务内容，包括但不限于保安24小时值班记录、巡逻记录、保洁日常打扫记录(需符合协议约定的“早上8：00-12：00、下午14：30-17：00收取生活垃圾”“公共通道、栏杆等定期保洁”标准)、绿化养护记录(定期浇水、施肥、修剪等)、电梯保养维修记录、消防设施检查记录、公共设备维护记录，以及物业服务人员的雇佣合同、薪资流水、招投标文件，人员资质证书、社保缴纳记录、打卡记录等能证明服务持续性的证据｡ 但原审中，被上诉人仅提供了《前期物业服务协议》《打扫卫生记录表》等片面、静态材料，未提供上述关键的持续性服务证据，无法证明其按约履行了物业服务义务｡ (二)原审法院错误分配举证责任｡ 原审判决认为“被告不认可原告提供了物业服务，但不能提供证据予以反驳，不能排除原告提供了物业服务”，该认定严重违反举证规则｡ 被上诉人作为主张“已履行服务义务”的一方，应首先承担举证责任，在其证据不足以证明服务事实的情况下，应承担举证不能的法律后果，而非将“反驳服务未提供”的举证义务强加给上诉人｡ 原审法院此举实质是免除了被上诉人的核心举证责任，属于事实认定错误，构成不当裁判｡ (三)原审法院未审查被上诉人的催告义务，直接支持物业费诉请于法无据｡ 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人可以催告业主在合理期限内支付物业费，但并未免除其“催告”义务｡ 被上诉人在起诉前从未以书面或其他合理方式向上诉人催告缴纳物业费，直接提起诉讼不符合法定程序，原审法院未审查该关键环节，径直支持其物业费主张，于法不符｡ 二、被上诉人作为前期物业服务企业的资质及《前期物业服务合同》的合法性存疑，原审法院未予审查，导致基础法律关系认定错误｡ (一)被上诉人未证明其选聘程序合法｡ 根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，需经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘｡ 同时，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)明确，违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同，属于违反“效力性强制性规定”的情形｡ 本案中，被上诉人未能提供招投标文件、中标通知书(原审虽提及“中标通知书”，但未核实其真实性及与案涉小区的关联性)，亦未提供房地产行政主管部门同意采用协议方式选聘的“”，无法证明其作为案涉小区前期物业服务企业的选聘程序合法，其依据《前期物业服务合同》主张权利的基础不存在｡ (二)《前期物业服务协议》系被强迫签署，非上诉人真实意思表示，应属无效｡ 2020年4月20日，上诉人在接收房屋时，被上诉人以“不交物业费不给房屋钥匙”为由，强制要求上诉人签署《前期物业服务协议》｡ 上诉人因收房心切，在非自愿的情况下被迫签字，该行为违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则”，亦符合《中华人民共和国民法典》第一百五十条“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的情形｡ 原审法院未审查协议签署的背景及自愿性，直接认定协议“合法有效”，属于对合同效力错误认定｡ 且案涉小区至今未成立业主委员会，未通过业主大会选聘正式物业服务企业，被上诉人以强迫手段签约的行为违法，未依职权调取关键证据，褫夺上诉人的举证权利，导致事实无法查清｡ (一)原审法院未回应上诉人的证据调取申请｡ 原审中，上诉人曾以书面形式向法院申请调取被上诉人的物业服务日志、业主投诉处理记录、公共收益明细(包括车位租赁费、广告收益等)及员工社保缴纳记录等关键证据，以证明被上诉人未履行服务义务及财务不透明，但原审法院未予回应，亦未依职权调取，导致案涉核心事实(服务是否履行、公共收益是否公示)无法查清，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定｡ (二)原审合并审理程序不当，影响案件公正审理｡ 原审法院将本案与(2025)黔0281民初130**、130**、130**号案件合并审理，但各案件中业主的抗辩理由、被上诉人服务缺失的具体情形存在差异，合并审理导致庭审调查未能针对本案细节充分展开，上诉人的质证及辩论权利未得到充分保障，程序上存在瑕疵｡ (三)原审法院漏列必要共同诉讼人毛某甲，程序严重违法｡ 案涉《商品房买卖合同》明确载明，买受人为毛某甲，买受人为两人以上的，其共有方式为【√共同共有】，并在“按份共有的约定份额具体为”后标注“杜某”，这表明杜某与毛某甲系案涉房屋的共同共有人，二人对案涉房屋享有平等的所有权，共同承担房屋接收、物业费缴纳等义务，是案涉物业服务合同关系的共同义务主体｡ 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第七十二条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”，毛某甲属于本案必要共同诉讼人｡ 原审中，上诉人已向法院提交《商品房买卖合同》(复印件)，明确载明房屋为杜某与毛某甲共同共有，一审法院应当知晓毛某甲的必要诉讼地位，但未依职权通知其参加诉讼，亦未向上诉人释明可申请追加，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条的强制性规定｡ 毛某甲未参与诉讼，导致原审法院无法查清“房屋交付时是否为二人共同接收”“物业费是否曾由毛某甲部分缴纳”“二人对物业服务质量的共同意见”等关键事实，仅依据杜某单方陈述作出裁判，程序错误｡ 综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当、程序违法，上诉人的上诉请求具有充分的事实和法律依据，请二审法院查明事实，支持上诉人的全部上诉请求｡ 另补充;本案诉讼时效已经超过。某有限公司辩称，一、答辩人已全面履行物业服务合同义务，上诉人未按期足额缴纳物业费构成违约，应依法承担违约责任｡ (一)合同关系真实有效｡ 答辩人与上诉人(业主)签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力｡ 上诉人作为业主，享有答辩人提供的物业服务，理应依约缴纳物业费｡ (二)答辩人已依约提供物业服务｡ 自合同签订以来，答辩人严格按照合同约定及物业管理法规，提供了包括但不限于公共区域清洁、绿化养护、公共设施维护、安保巡逻、垃圾清运等综合性物业服务，保障了小区的正常运转和良好居住环境｡ 相关服务记录、工作日志(详见物业合同履行报告)｡ (三)上诉人拒缴物业费无合法依据｡ 上诉人提出的物业服务存在瑕疵(如卫生清洁不及时、安保不到位等)的主张，与事实不符｡ 首先，上诉人所述问题多为个别、偶发情况，且答辩人在接到反映后均已及时处理并改进，不属于违约｡ 其次，物业服务具有公共性、长期性和连续性，个别短暂的服务瑕疵不能成为上诉人拒缴全部物业费的正当理由｡ 最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主仅以未享受或无需接受物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持｡ 上诉人已实际接受了答辩人提供的物业服务，却无正当理由长期拒缴费用，已构成违约｡ 二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持｡ (一)一审程序合法，事实认定全面｡ 一审法院充分听取了双方诉辩意见，对答辩人提交的物业服务合同认可，准确认定了上诉人欠缴物业费的事实及违约责任｡ (二)法律适用正确｡ 一审法院依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的规定，判令上诉人支付欠缴的物业费，适用法律正确｡ (三)上诉人上诉理由不成立｡ 上诉人在上诉状中重复了一审中已提出的抗辩理由，但未能提供充分有效证据证明答辩人存在根本违约行为，或其拒缴物业费具有合法依据｡ 其上诉主张缺乏事实与法律支撑，不应得到支持｡ 三、上诉人长期拖欠物业费的行为，损害了答辩人合法权益及小区全体业主的共同利益｡ 物业费是维持小区正常管理和服务的基础｡ 上诉人长期无故拖欠，不仅直接侵害了答辩人的合法权益，更损害了按时缴费业主的公平权益，影响了小区整体服务质量的维持与提升｡ 对此种不诚信行为，应予法律规制｡ 综上，答辩人已依约履行物业服务合同义务，上诉人未按期足额缴纳物业费构成违约，应承担相应法律责任，缴纳违约金｡ 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。

　　二审认为，本案二审争议焦点为：1.双方当事人之间是否存在合法有效的物业服务合同关系;2.被上诉人是否履行了合同义务;3.一审程序是否违法;4.被上诉人的诉请主张是否超过了诉讼时效期间｡本案第一个争议焦点为：双方当事人之间是否存在合法有效的物业服务合同关系｡ 上诉人签订物业服务协议并在之后向被上诉人缴纳部分期间的物业费用的行为，视为双方自愿达成物业服务合同关系并履行｡ 上诉人主张其签署物业管理服务协议时受第三方即房地产开发商的胁迫｡ 对此，首先上诉人未对此举证予以证实，应承担举证不能的法律后果｡ 其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条即“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权……”之规定，上诉人在其主张的胁迫事实消除后(即收房手续办理完毕后)不仅未行使撤销权，反而以缴纳物业费的行为表示同意履行合同｡ 综上，二审对上诉人该项主张不予采信｡ 上诉人另主张被上诉人入住小区未经法定招投标程序｡ 对此，被上诉人一审提交的《中标通知书》可以证明其入驻小区提供物业服务的合规性｡ 二审对上诉人该项主张亦不予采信｡ 综上，本案双方之间的物业服务合同真实合法有效，对双方均具有法律约束力｡ 上诉人根据合同约定缴纳物业费用属其合同义务，并不以被上诉人催收为前提条件｡ 上诉人关于被上诉人未经催告即向人民法院起诉的行为违反法定程序的主张，二审不予采信｡本案第二个争议焦点为：被上诉人是否履行了合同义务｡ 经审查，被上诉人提交的证据《建筑消防设施维护保养合同》、卫生清洁记录等证据，可以证明其尽到了基本合同义务。上诉人提供的证据不足以证明被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，并实际影响到业主和物业使用人的居住、经营条件｡ 对于上诉人调取的申请，物业服务具有即时性不能苛责物业公司提供完整的服务记录，过度留痕也会不合理增加物业公司运营负担和效率，一审法院未予调取并无不当｡ 同时，需要强调的是物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，故以服务质量为由拒交物业服务费，理据不足｡

　　本案第三个争议焦点为：一审程序是否违法。关于合并审理的问题，一审法院将同类案件合并开庭审理并未剥夺各方当事人诉辩权利｡ 上诉人以此主张程序违法，于法无据｡ 关于是否遗漏必要共同诉讼参与人的问题，上诉人根据合同相对性原则选择诉讼对象是其自身诉讼权利的处分。上诉人主张一审遗漏必要房屋共同所有人即其配偶毛某甲参加诉讼，然根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第七十二条之规定，只有在共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人方为共同诉讼人｡ 本案被上诉人向杜某主张物业服务合同权利而起诉，不符合上述法定必要共同诉讼情形｡ 对上诉人该项主张不予采信｡本案第四个争议焦点为：被上诉人的诉请主张是否超过了诉讼时效期间｡ 对于上诉人关于诉讼时效的抗辩主张，因其在一审中未提诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条即“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外……”之规定，本案二审对诉讼时效不予审查｡综上所述，上诉人杜某的上诉请求不能成立，二审不予支持｡

　　主要是物业没人监督他们，没人质疑他们，那么他们就觉得理所应当的就是把大把的钱捞进自己的腰包里，而且最主要的一点，他们拿进去的钱1分钱也是不肯拿出来的，如果有一些公共设施，他就给你扯皮什么维修金，然后维修基金呢，又说需要全体业主同意，然后跟你说，你比如说你这边的一条水管破了，人家是不会同意给你修的，哎，这样一下就推到业主身上了，所以他们坏啊，真的是罄竹难书呢

　　不平等霸王行业垄断条约，作为业主，我们要积极争取自己的权益，而不是任由他们物业为非作歹。

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